투기 잡는 3종 세트 : 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 1편-조정대상지역

부동산 가격의 급등을 막기 위해 투기과열지구와 투기지역은 참여정부때, 조정대상지역은 박근혜 정부 때 만들어졌습니다. 이 3종 세트에 해당되는 지역에서는 분양권의 전매가 금지되고 주택거래도 일정부분 제한을 받습니다. 양도세도 중과되고 주택담보대출을 받을 때도 금액이 줄어드는 등 세금과 대출 부분에서도 부담이 커지고요. 부동산을 소유하고 계신 분들은 물론이고, 내 집 마련을 하시려는 분들도 꼭 알아야 하는 이들 규제 3종 세트에 관해 알아보았습니다.

 

 

목차

1. 역사

2. 조정대상지역

    1) 지정요건
    2) 조정대상지역과 투기과열지구에 공통으로 적용되는 규제
    3) 조정대상지역에만 적용되는 규제

 

 

1. 역사

 

청약 과열을 막기 위해 2002년 9월 투기과열지구가 주택법에 근거하여 도입되었습니다. 분양권 전매가 제한되고 청약1순위 자격을 제한하며, 재건축조합원의 지위 양도 금지, 주택담보대출시 LTV와 DTI의 40% 선으로 축소 등의 규제를 받도록 하는 것이 주 내용이었습니다. 투기지역은 이로부터 1년 후인 2003년 9월에 지정되었습니다. 투기지역은 소득세법에 근거하여 지정되었는데, 양도소득세를 실거래가 기준으로 부과하는 것을 골자로 하였습니다.

 

투기지역이나 투기과열지구 지정은 부동산 가격의 폭등을 막고자 하는 목적으로 만든 것입니다. 그러나 모든 경기는 사이클이 있고 부동산경기 또한 예외는 아닙니다. 그래서 부동산 경기가 좋지 않을 때는 투기과열지구나 투기지역으로 묶인 곳을 풀어주기도 합니다. 실제로 투기과열지구는 2011년 말 해제되었고, 투기지역 또한 2012년 5월 해제되었습니다.

 

이후 이명박 정부와 박근혜 정부의 부동산 경기 부양정책으로 부동산 가격이 폭등하였고 이것이 문제가 되자 2016년 11월 3일에 조정대상지역을 지정하여 규제하는 11.3대책이 박근혜 정부 때 나옵니다. 그럼에도 불구하고 부동산 가격이 진정될 기미가 보이지 않자, 문재인 정부 들어 2017년 8월 2일 이른바 8·2 대책을 통해 투기과열지구와 투기지역을 다시 지정하기에 이릅니다.

 

국토교통부 홈페이지

 

2. 조정대상지역

 

규제의 강도 면에서 보면 투기지역 > 투기과열지구 > 조정대상지역 순이라고 보는 이도 있고, 규제의 내용이 서로 다르기 때문에 어느 규제가 더 심하다고 할 수 없다는 이도 있습니다. 그러나 일반적으로 규제의 강도를 위와 같이 기술할 수 있습니다. 그래서 조정대상지역에 적용되는 규제는 투기과열지구 및 투기지역에도 적용되고, 투기과열지구에 적용되는 규제는 투기지역에도 적용이 됩니다.

 

1) 지정요건

조정대상지역은 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때, 주택 가격이 과열될 우려가 있는 지역을 말하는 것으로 국토교통부 장관이 지정합니다.

 

조정대상지역을 선정하는 기준은 주택가격, 청약경쟁률, 주택보급률과 관련이 있습니다.

 

① 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역이거나,

 

② 청약경쟁률이 5대 1을 초과했거나, 혹은 국민주택 규모 이하 주택 청약 경쟁률이 10대 1을 초과한 곳,

 

③ 주택의 전매행위 등으로 주택시장이 과열될 우려가 있는 곳 중에서, 시도별 주택보급률이 전국 평균 이하이거나 시도별 자가주택비율이 전국 평균 이하인 곳,

 

이 세 조건 중에서 어느 하나라도 해당되면 조정대상지역으로 지정됩니다.

 

2) 조정대상지역과 투기과열지구에 공통으로 적용되는 규제

우선, 조정대상지역과 투기과열지구에 공통으로 적용되는 규제가 있습니다.

 

① 주택청약1순위 자격에 제한이 있습니다. 5년 내 당첨 사실이 있는 사람의 세대원이거나, 세대주가 아니거나 2주택 이상을 소유한 세대의 세대원이면 주택청약 1순위의 자격을 가질 수 없습니다.

 

② 아울러 청약 1순위 자격 요건 또한 강화되었는데요. 청약통장에 가입한 지 2년 이상이어야 하고, 동시에 납입횟수 또한 24회 이상 되어야 합니다.

 

③ 민영주택 재당첨이 제한되며, 청약가점제 또한 확대 적용됩니다. 85㎡ 이하는 조정대상지역은 75%, 투기과열지구는 100%까지 확대 적용되며, 85㎡ 초과는 조정대상지역은 30%, 투기과열지구는 50%까지 가점제가 적용됩니다. 국민주택은 조정대상지역과 투기과열지구 모두 100% 청약가점제가 적용됩니다.

 

④ 재건축 조합원에게 공급되는 재건축 주택의 수가 1주택으로 제한됩니다.

 

⑤ 오피스텔의 전매에 대한 제한이 잔금을 납부하여 소유권이전등기가 되는 시점까지로 강화되고, 거주자에게 20%의 물량을 우선 분양해야 합니다.

 

3) 조정대상지역에만 적용되는 규제

① 1지역부터 3지역까지 나뉘어 지역별로 전매가 제한됩니다.

 

- 제1지역 : 투기과열지구와 마찬가지로 잔금을 납부하는 소유권이전등기일까지 전매가 안 됩니다. 단 공사 기간이 3년을 넘어가면, 3년까지만 전매가 제한됩니다.

- 제2지역 : 1년 6개월간 전매가 제한됩니다.

- 제3지역 : 공공택지는 1년 동안, 그 외의 택지는 6개월간 전매가 제한됩니다.

 

② 중도금 대출 보증발급요건을 세대당 1건으로 강화하였고, 2순위 신청시 청약통장이 있어야 하고, 1순위는 청약일정을 별도로 분리하는 등 단기 투자수요를 관리하였습니다.

 

③ LTV와 DTI 비율을 10%p 하향하여 대출기준을 강화하였습니다.

 

④ 다주택자에 대한 규제가 강화됩니다.

 

- 먼저, 양도소득세가 중과됩니다. 2주택자는 6~42%인 기본 세율에 10%p가 추가되고, 3주택 이상은 20%p 추가되어 최고 62%의 양도소득세를 내게 됩니다.

- 다주택자는 집을 3년 이상 보유하면 보유 기간에 따라 양도 차익을 10~30%까지 공제해주던 장기보유특별공제 대상에서도 제외됩니다.

 

※ 수도권, 광역시, 세종시 이외 지역에 있는 3억 원 이하 주택은 제외하고 다주택자를 판단합니다. 서울에 6억 원짜리 아파트와 지방에 3억 원짜리 아파트를 가지고 있다면, 이분은 1주택자이므로 서울의 집을 팔 때 양도세를 중과하지 않습니다.

 

조정대상지역을 확인하시려면 국토교통부 홈페이지(http://www.molit.go.kr) > 정보마당 > 법령정보 > 행정규칙(훈령, 예규, 고시)에 가셔서 '조정대상지역'으로 검색하시면 됩니다.

(바로 가시려면 여기를 누르세요)

 

조정대상지역의 전매제한지역 또한 조정대상지역으로 검색하시면 검색이 되니 같이 확인해보세요.

 

 

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