등기부등본 보는 법과 주의사항

전세를 구하거나 매매를 할 때 반드시 확인해야 하는 서류가 있는데요. 바로 등기부 등본입니다. 나에게 전세를 주려고 하는 집주인이 바로 내 앞에 있는 이 사람이 맞는지, 내가 들어가 살 집이 내가 보고 온 집이랑 같은 집인지 확인하기 위해선 등기부 등본을 봐야만 하는 것이죠. 그래서 등기부 등본을 집이나 토지의 신분증이라고 말하는 사람도 있습니다. 오늘은 등기부 등본의 구성과 보는 법에 관해 알아보았습니다.

 

 

목차

1. 등기부 등본이란?

2. 등기부 보는 법

    1) 표제부
    2) 갑구
    3) 을구

3. 등기부등본이 만능인가?

    1) 공신력의 문제
    2) 등기가 이루어지는 시간을 이용한 범죄

 

 

1. 등기부 등본이란?

 

등기부 등본이란 토지나 주택 같은 부동산의 외적인 정보, 소유자, 권리관계를 기록한 서류입니다. 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 구성되어 있습니다.

 

표제부에는 부동산의 주소, 건물명, 면적, 토지의 경우 지목 등이 기록돼 있습니다.

갑구에는 소유권에 관한 사항이 기록되어 있는데요. 매매, 가등기, 가처분, 예고등기, 압류, 가압류, 경매 등이 대표적입니다.

을구에는 소유권 이외의 권리가 기재되어 있습니다. 지역권 지상권, 전세권, 저당권 등이 대표적입니다.

 

등기부 등본은 관할 등기소나 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 누구나 자유롭게 발급받을 수 있습니다. 열람 수수료는 7백 원, 발급 수수료 천 원이 필요합니다.

 

 

2. 등기부 보는 법

 

1) 표제부

표제부에는 해당 부동산에 대한 주소, 면적, 토지의 경우 지목, 건물의 경우 건물내역 등 일반적인 정보가 있습니다. 매매의 경우 ‘건물내역’ 항목에서 건물의 구조를 잘 살펴 혹시라도 불법 건축된 건축물이 있는지 봐야 합니다. 또한, 표제부에 기재된 주소와 내가 실제로 계약할 집의 주소가 같은지도 확인해야 합니다.

 

2) 갑구

갑구에는 소유자와 소유권을 제한하고 있는 권리관계가 기재되어 있습니다.

 

갑구에서 부동산의 소유권이 어떻게 변경되어 왔는지 확인할 수 있습니다. 등기되는 시간 순서대로 표시되어 있기 때문에 현재 소유권자는 제일 마지막에 나타납니다.

소유권을 제한하는 권리관계도 갑구에 기재하는데 압류, 가압류, 가등기, 가처분, 예고등기 등이 있습니다.

 

갑구에서 제일 먼저 확인하실 사항은 내 앞에서 나와 계약서에 도장 찍는 사람이 부동산의 등기상 소유자와 같은 사람인가 하는 것입니다. 만약 다르다면 합법적인 위임장을 가졌는지 확인하셔야 하고요.

 

소유권을 제한하는 권리관계도 잘 보셔야 합니다. 압류나 가압류, 가등기, 가처분, 예고등기 등이 있으면 조심하셔야 합니다. 전부 해결하시고 매매를 진행하셔야 합니다. 전세 들어가시는 분들도 소유권에 대한 권리관계가 복잡하게 얽혀있는 곳은 피하세요. 나중에 내 집이 내 집이 안되고 돈만 날릴 수도 있습니다.

 

이 중에서도 특히 가등기를 조심하셔야 합니다. 가등기는 돈을 빌려주고 집을 담보로 설정한 담보가등기와 건물을 매매하기 전 다른 사람에게 파는 것을 막기 위해 설정한 소유권이전가등기가 있습니다. 두 가지 모두 조심하셔야 하지만 특히 소유권이전가등기가 설정되어 있으면 왜 그런지 세심하게 확인해야 합니다.

 

① 등기부상에 같은 순위번호에 소유권이전 가등기와 소유권이전 등기가 있으면 이것은 가등기권자가 소유권을 취득한 경우로서 소멸됩니다.

 

 

② 그러나 다른 순위번호로 각각 소유권이전 가등기와 소유권이전 등기가 되어 있다면 가등기는 말소되지 않습니다. 설사 가등기권자와 소유권자가 같다고 할지라도 말이죠. 이럴 때는 가등기를 소멸시키고 매매를 진행하셔야 합니다. 그렇지 않으면 매수인이 가등기를 떠안아야 합니다.

 

 

3) 을구

을구에는 소유권 이외의 권리관계를 기록해 놓았는데, 저당권, 근저당권, 지상권, 지역권, 전세권, 임차권 등이 대표적입니다. 우리가 흔히 보는 것 중 하나가 근저당권입니다. 근저당이라는 것은 해당 부동산을 담보로 금융기관에서 돈을 빌릴 때 금융기관이 설정하는 것입니다.

 

근저당이란 돈을 빌려주고 받을 금액이 확정되지 않을 때 설정합니다. 금융기관에서는 보통 대출금액의 120%~150%까지 설정하는데요. 이것이 등기부에는 ‘채권최고액’이라고 기재됩니다. 1억을 대출받는다면, 은행은 앞으로 받을 이자와 여러 가지 대출비용을 고려해서 채권최고액을 1억 2천만 원 설정하는 것입니다. 건물이 아닌 토지를 담보로 할 때는 해당 토지를 다른 사람이 마음대로 사용하는 것을 방지하기 위해 지상권도 같이 설정하곤 합니다.

 

을구에 저당이나 근저당이 설정되어 있다면 잘 따져보셔야 합니다. 전세로 들어갈 경우 만약의 상황이 닥쳤을 때 보증금을 받을 수 있을지 어떤지 계산하신 후 계약해야 하고요. 매매라면 잔금을 건네기 전에 등기부를 깨끗하게 만들어 놓을 것을 요구하셔야 합니다.

 

 

3. 등기부등본이 만능인가?

 

1) 공신력의 문제

등기부를 국가기관에서 만들기 때문에 그만큼의 권위를 가지고 있으리라 생각하기 쉽습니다. 그러나 등기부는 공신력에서 문제가 있습니다. 몇 해 전 있었던 ‘니코틴 살인사건’에서 잘 알 수 있는데요. 불법으로 취득한 부동산을 사기꾼에게 속아서 산 경우, 원래 소유자가 소송을 제기하면 소유권을 잃을 수도 있습니다. 매수자는 사기꾼에게 건물을 매입할 당시, 분명히 등기부상 정상적으로 등기된 등기부등본을 확인했는데도 말이죠.

 

이렇듯 우리나라 법원은 등기부의 공신력을 인정하지 않고, 진정한 소유자가 나타나면 등기부는 언제든지 말소될 수 있다고 보고 있습니다. (그러면 소유권을 잃은 선량한 매수자는 사기꾼에게 소송을 걸어야 하지만.......)

 

2) 등기가 이루어지는 시간을 이용한 범죄

법원에서 등기를 완전히 마치는 데 걸리는 시간은 영업일 기준 2~5일입니다. 보통은 잔금 지급 후 법무사가 등기 업무를 대행하게 되는데요. 저녁쯤 등기부등본을 떼보면 ‘사건 처리 중’이라는 메시지가 등기부등본에 찍혀 있습니다.

 

그러나 사기꾼이 하나의 물건을 가지고 아침 9시, 10시, 11시 이런 식으로 사기를 친다고 가정을 하면, 잔금을 건넬 때 등기부상으로는 깨끗합니다. 속수무책 속을 수밖에 없습니다. 이런 유형의 사기를 당하지 않으려면 계약할 때 '소유권이전 가등기'를 설정하는 수밖에 없습니다.

 

등기부등본 발급하는 법을 알고 싶으시면 여기로

 

 

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