임대인/집주인 세금 체납 확인 및 조회 방법

임대인의 재정 상태에 따라 보증금을 떼일 수도 있습니다. 이럴 때 대항력을 가진 선순위 세입자라면 어느 정도 안심하기 마련인데요. 그렇다 하더라도 골치 아픈 상황에 휘말릴 수 있습니다. 바로 임대인의 세금 체납 때문입니다. 근저당이나 각종 압류/가압류와 함께 계약할 때는 집주인의 세금 체납도 꼭 확인해야 합니다. 집주인의 세금 체납 여부를 확인하는 방법에 대해 알아보았습니다.

 

목차

1. 임대인의 세금 체납을 확인해야 하는 이유

2. 필요 서류

3. 임대인의 정보제시 의무

4. 열람 방법

5. 주의 사항

    1) 보증금 1천만 원 이상
    2) 임대차 계약 체결
    3) 복사 금지

6. 안심전세앱

 

 

1. 임대인의 세금 체납을 확인해야 하는 이유

 

집주인의 재정 상태에 문제가 생겨 부동산이 경매나 공매로 넘어가면 세입자는 대항력 유무와 상관없이 곤란한 상황에 처해질 수도 있습니다. 세금은 근저당권에 우선하여 먼저 변제받을 수 있기 때문입니다.

 

즉, 본인의 전입 일자가 은행 등의 금융권보다 앞서서, 어떤 경우라도 보증금을 돌려받을 수 있는 대항력을 확보했다 하더라도 세금이 먼저 낙찰을 가져가므로 못 받은 금액은 낙찰자에게서 받아야만 합니다. 이렇게 되면 자꾸 유찰이 되어 지지부진해지므로 마음이 급해 질 수도 있습니다. 그러나 대항력이 없다면 돌려받지 못한 보증금을 집주인에게 직접 받아야 할 가능성이 커지므로 더욱 어려운 상황에 처해집니다. 이런 이유로 사전에 집주인의 세금 체납 여부를 확인하는 것은 중요하다고 할 수 있습니다.

 

2. 필요 서류

 

집주인(임대인)의 세금 체납 여부는 열람을 통해 확인할 수 있습니다. 이전에는 집주인의 동의를 얻어야만 가능했지만,

임대인의 세금 체납 여부 또한 민감한 개인정보이기 때문에 누구나 쉽게 확인할 수는 없습니다. 계약 이전에는 무조건 임대인의 동의가 있어야만 열람이 가능합니다. 다만 이를 악용해 계약 이후에 세금을 체납하는 임대인의 경우를 막기 위해 임대차 계약 이후 입주까지는 임대인의 동의 없이도 체납 여부를 확인할 수 있습니다.

 

열람을 위한 서류는 임대차계약서 사본, 임차인의 신분증 사본이 필요합니다.

주민등록상 같이 사는 가족들의 내역까지도 열람할 수 있으며 이후 집주인에게 열람했다는 통보가 즉시 갑니다.

 

3. 임대인의 정보제시 의무

 

2023년에 개정된 주택임대차보호법 제3조의 7 임대인의 정보제시 의무에 따라 임대인은 계약 체결할 때 국세와 지방세 납세증명서를 세입자에게 의무적으로 제시해야만 합니다. 만약 제시하지 않는다면 임대인의 동의 하에 세입자가 직접 열람할 수 있도록 해 놓았습니다. 그러나 임대인의 동의 없이도 세금 체납 여부를 열람할 수 있습니다.

 

[ 주택임대차보호법 - 임대인정보공개 ]

 

4. 열람 방법

 

국세징수법 제109조 제2항에 따라 임대인의 동의 없이도 세입자는 직접 세금 체납 여부를 확인할 수 있습니다. 국세는 세무서에, 지방세는 시‧군‧구청에 방문하여 확인 가능하며 관할지가 아니더라도 상관없습니다. 단, 계약 체결한 세입자 본인만 열람할 수 있습니다.

[ 국세징수법 109 조 2 항 ]

 

5. 주의 사항

 

국세징수법 제109조 제2항에는 세입자가 임대인 동의 없이 열람하기 위한 단서를 달아 놓았습니다.

 

1) 보증금 1천만 원 이상

주택과 상가 구분 없이 보증금이 1천만 원을 초과해야만 합니다. 따라서 보증금이 1천만 원이 안 된다면 임대인의 동의를 얻어야 합니다.

 

2) 임대차 계약 체결

임대차 계약을 해서 세입자 자격을 갖춘 이후에 세금 체납 여부를 임대인 동의 없이 열람할 수 있습니다. 열람할 수 있는 기간도 못 박아 놓고 있는데요. 계약 체결일부터 임대차 기간이 시작하는 날까지입니다.

 

여기서 한 가지 문제가 생깁니다. 열람 결과 세금 체납을 발견했더라도 이미 계약금을 지급한 상태이므로 위약금이 발생할 수 있다는 점입니다. 그래서 기획재정부 홈페이지에서는 특약사항으로 넣기를 권고하고 있습니다.

[기획재정부-개정된 주택임대차 정책 안내]

 

아래 그림에서 보시다시피 개정된 주택임대차 표준계약서에서는 특약사항에 이 같은 내용을 넣어 놓았습니다. 만약 임대인이 이 내용을 특약으로 넣고자 하는 것에 반대한다면 뭔가 이상하다고 생각하고 계약하는 것을 좀 더 신중하게 생각하시길 바랍니다. 내 돈은 소중하니까요.

 

개정된 표준주택임대차계약서 (2023년 수정) 다운받기 링크

 

[ 개정된 표준주택임대차계약서 ]

 

표준계약서를 사용하지 않는다면 아래와 같은 문구를 사용하는 것도 괜찮아 보입니다(출처 : https://brunch.co.kr/@dambee/45)

 

[ 공인중개사협회 범용 임대차계약서 특약사항 ]

 

2023년도부터는 당해세의 배당순위가 바뀌었습니다. 임차인에 한해 확정일자보다 늦은 미납 세금은 임차보증금이 우선 변제되도록 개정한 것인데요. 그래서 과거와는 달리 임차기간 동안안 발생한 체납세금에 대해서는 걱정하지 않아도 됩니다.

 

그러나 이마저도 찝찝하여 도중에 세금 체납 사실을 발견하면 언제든지 계약을 중단하길 원한다면 이를 특약사항에 넣으시면 됩니다. 보증 보험에 가입했고 세금 체납으로 인한 계약 중단이 발생했을 때, 임대인으로부터 계약 중도해지 확인서를 받아 보증보험사에 제출하면 보증금을 지급받을 수 있습니다.

 

3) 복사 금지

세금을 체납한 내역이 담긴 문서는 복사하거나 촬영할 수 없고 오직 눈으로만 확인할 수 있습니다.

 

 

6. 안심전세앱

 

국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)가 운영하는 안심전세앱을 이용하면 앱으로도 임대인의 국세와 지방세 체납 여부를 확인할 수 있습니다. 이를 이용하려면 먼저 임차인이 안심전세앱을 통해 카카오톡으로 집주인에게 열람 신청을 한 뒤, 집주인이 동의해야만 합니다. 그러면 앱으로 임대인의 세금 체납 정보 확인이 가능합니다.

 

 

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