주택 임대차3법 정리

'부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정안'이 2020년 7월 30일 국회 본회의를 통과하였습니다. 1가구 1주택을 가지고 계신 분들을 제외하면, 많은 수의 국민이 임대인 아니면 임차인일 것인데요. 그만큼 우리의 실생활에 직접적인 영향을 끼치는 법이라고 할 수 있습니다. 흔히 임대차3법이라 불리는 주택임대차보호법 개정안에 대해 알아보았습니다.

 

 

임대차3법은 계약갱신청구권, 전월세상한제, 전월세신고제 도입을 주요 내용으로 하고 있습니다. 2020년 7월 30일 국회를 통과한 뒤, 다음날인 31일 임시 국무회의를 통해 계약갱신청구권과 전월세상한제는 바로 시행되었고 전월세신고제는 2021년 6월 시행될 예정입니다.

 

- 계약갱신청구권제와 전•월세상한제는 기존 전•월세 계약에 소급 적용됩니다.

 

 

1. 계약갱신청구권

 

과거 임차인의 합법적 거주기간은 1년이었습니다. 이 기간이 2년으로 늘어난 것인데, 이번 계약갱신청구권은 전세 계약 기간을 사실상 4년으로 확대한 것이라고 볼 수 있습니다.

 

계약갱신청구권이란 전세 계약이 만료되기 6개월에서 1개월 전에 갱신 의사를 피력하면 임대인이 정당한 사유가 없는 한 2년 더 거주할 수 있는 권리를 말합니다. 전세 계약 기간 중 딱 1번만 사용할 수 있고, 계약갱신청구권으로 인한 존속기간은 2년입니다.

 

- 2020년 12월 10일 이후에는 6개월 전부터 2개월 전까지로 바뀝니다.

- 묵시적 갱신이나 합의에 의한 계약연장은 계약갱신청구권을 행사한 것이 아닙니다.

- 묵시적 갱신의 기간도 2020년 12월 10일 이후에는 6개월 전부터 2개월 전까지로 바뀝니다.

 

임차인의 계약갱신청구권을 무시한 채 다른 세입자를 마음대로 들이면 불법입니다. 이럴 때는 기존 세입자와 금전적인 합의를 보는 수밖에 없습니다. 다만, 임대인 본인이나 그 직계 존비속이 그 집에 직접 들어와 살겠다고 하면, 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있습니다. 이 외에도 2회 이상 월세가 밀린다든지 혹은 임대인 모르게 임차인이 불법적으로 전전세를 놓는 경우 그리고 최초 계약 시 재건축 계획을 명시한 경우도 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 정당한 사유로 인정합니다.

 

 

2. 전월세상한제

 

전월세상한제란 계약갱신청구권에 따라 계약이 연장될 때 전세금이나 월세와 같은 임대료의 상승 폭이 연 5%를 넘을 수 없는 것을 말합니다. 만약 이를 어긴다면, 기존 계약의 연장이 아닌 새로운 계약으로 간주하여 임차인은 여전히 계약갱신청구권을 행사할 수 있게 됩니다.

 

- 계약갱신청구권을 행사해서 2년을 더 살고 난 후, 또다시 기존 임차인과 재계약을 한다면 그때는 전월세상한제의 적용을 받지 않습니다.

- 매매해서 새집주인이 오더라도 기존 임차인의 권리는 그대로 행사할 수 있습니다.

- 새로운 세입자와 계약을 하면 전월세상한제의 적용을 받지 않습니다.

 

 

3. 전월세신고제

 

전월세신고제란 주택 임대차 계약을 맺으면 30일 내로 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대 기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등의 계약사항을 관청에 의무적으로 신고하는 것을 말합니다. 의무사항이므로 신고를 하지 않으면 100만 원, 허위 신고를 하면 500만 원 이하의 과태료를 부과합니다.

 

- 보증금이나 월세 등 임대차 계약이 변경됐을 때도 중개인이나 임대인은 변경 내용을 신고해야 합니다.

- 전월세신고제는 2021년 6월 1일부터 시행될 예정입니다.

- 이 제도 덕분에 세입자는 따로 확정일자를 신고하지 않아도 확정일자를 받는 효과가 생깁니다.

 

임대차3법 특히 계약갱신요구권으로 인해 한때 열풍이었던 갭투자는 또 다른 방향을 모색해야 할 것 같습니다. 갭투자 후 기존 세입자를 내보내기 위한 비용에 더해서 1가구 2주택자에 대한 양도세와 보유세까지 생각하면 매매 비용은 더욱 증가할 수밖에 없을 것 같은데요. 이것이 주택가격에 어떻게 작용할지 궁금합니다.

 

 

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