전세 계약할 때 주의 사항 2 – 전입신고와 소유주(신탁회사, 법인)

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전세 계약할 때 주의 사항 1 – 등기부등본과 전세계약서 작성

 

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목차

3. 전입신고와 확정일자

3. 부동산 담보 신탁이 된 집

4. 소유주가 법인인 집

 

 

3. 전입신고와 확정일자

 

보통은 전입신고 할 때 전세계약서를 첨부하여 한꺼번에 확정일자까지 받습니다. 그러나 입주하기 전이라도 잔금을 치르면 확정일자를 받을 수 있습니다.

 

한가지 아셔야 할 점은 확정일자만으로는 보증금을 보장받을 수 없다는 점입니다. 대항력을 갖추어야만 경매나 공매에서 근저당과 같은 을구의 채권자보다 먼저 배당을 받을 수 있는데요. 대항력이 없다면 확정일자가 아무리 빨라도 소용없습니다. 그래서 제일 중요한 것은 대항력을 갖추는 것입니다. 대항력은 집을 점유한 후 전입신고를 할 때 성립됩니다. 즉, 이사 오자마자 전입신고부터 해서 저당/근저당, 압류/가압류, 담보가등기, 경매개시일자보다 앞서 전입해야만 대항력을 갖출 수 있습니다.

 

확정일자는 배당받는 순서입니다. 전입신고는 빨리해서 대항력을 갖추었지만, 깜빡 잊어버리고 확정일자를 늦게 받았거나 안 받았다고 생각해봅시다. 이러면 경매에서 낙찰 후 배당할 때 확정일자 때문에 배당 순서에서 뒤로 밀립니다. 그러면 보증금을 일부 혹은 전부 못 받을 수 있습니다. 그럴 때 대항력을 가진 임차인이라면 낙찰자에게 못 받은 보증금을 합법적으로 요구할 수 있습니다. 그래서 자신의 보증금을 안전하게 받을 수 있으므로, 세입자는 잔금을 치르자마자 근처 구청이나 주민센터에 가서 전입신고부터 해야 하겠습니다.

 

※ 경매가 아니라 단순히 집주인이 바뀐 경우라면 전세 계약도 바뀐 주인이 승계하기 때문에 세입자는 아무 상관이 없습니다.

 

3. 부동산 담보 신탁이 된 집

 

신탁이란 부동산 소유자가 대출을 받기 위해 본인 소유의 부동산을 신탁회사 앞으로 신탁 등기 하는 것입니다. 관리 신탁, 처분 신탁, 담보 신탁 등이 있는데요. 집주인이 부동산을 신탁하면 신탁회사로부터 수익권증서를 받습니다. 이것을 은행 등의 금융기관에 담보로 제공하고 대출을 받게 되는데, 이를 부동산 담보신탁이라고 부릅니다. 부동산 담보신탁을 하면 등기부 등본에 소유주가 신탁회사 앞으로 변경됩니다.

 

이렇게 복잡하게 신탁하는 이유는 비용 면에서 근저당 설정보다 저렴하고, 좀 더 많은 대출을 받을 수 있으며, 법적으로 소유권이 신탁회사 앞으로 되어 있기 때문에 다른 채권자들이 해당 물건에 법적 조처를 할 수 없다는 장점이 있기 때문입니다. 만약 집을 신탁하고 대출을 받은 위탁자가 채무 상환을 하지 못하면 신탁회사는 집을 공매로 처분하게 되고, 배당 후 남는 돈을 위탁자에게 주게 됩니다.

 

 

세입자 입장에서 문제가 되는 것은 신탁 후 대출받은 내역이 등기부 등본에 나오지 않는다는 점입니다. 이것은 등기소에 직접 가서 신탁원부를 봐야만 구체적인 계약 내용과 대출 금액을 알 수 있습니다. 그래서 소유주가 개인이 아니고 신탁회사로 되어 있으면 조심하셔야 합니다.

 

하나 더, 신탁된 집은 소유주였던 위탁자(집주인) 마음대로 임대를 놓을 수 없습니다. 반드시 신탁회사의 동의가 있어야 하는데요. 신탁회사가 동의하면 보증금은 반드시 신탁회사 명의로 된 통장에 입금해야 합니다. 등기부등본상 소유주가 신탁회사니까요. 월 임대료는 집주인이 가져갈 수 있습니다. 그러나 이를 악용하여 집주인이 불법으로 세입자에게 보증금을 받은 후 잠적하는 사기가 발생하고 있습니다. 이렇게 되면 소유주가 아닌 사람과 계약한 것이 되므로 경매에서 배당받을 때 후순위로 밀리게 됩니다.

 

신탁회사가 소유주로 된 집은 반드시 등기소에서 신탁원부를 발부받아 대출내역과 신탁 계약 내용을 확인해야 하며, 전세 계약은 신탁회사의 동의를 반드시 얻어야 합니다.

 

4. 소유주가 법인인 집

 

건물 소유주가 법인이어도 전세 계약 할 때 조심해야 합니다.

법인은 개인과 달리 무한책임을 지지 않아, 세입자가 대항력이 있다 하더라도 보증금을 받지 못할 우려가 있기 때문입니다.

 

이에 관한 구체적인 내용은 아래 링크를 참고하세요

집주인이 법인이면 전세 계약을 해도 될까?( https://ecodang.tistory.com/31)

 

 

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