전세 계약할 때 주의 사항 1 – 등기부등본과 전세계약서 작성

전세로 집을 임대할 때에는 거액의 돈을 집주인에게 맡기기 때문에 조심해야 할 점이 많습니다. 그러나 전세 계약을 자주 하는 것도 아니기 때문에 낯설기 마련인데요. 특히 사회초년생인 20~30대는 더욱더 그러합니다. 전세 계약을 할 때 주의해야 할 점이 무엇인지 알아보았습니다(분량이 길어 2편으로 나누었습니다).

 

 

목차

1. 등기부 등본

    1) 집 주소 확인
    2) 소유자 확인
    3) 을구 확인

2. 전세 계약서 작성

    1) 계약금, 중도금, 잔금 지급과 방법
    2) 특약 사항

 

 

1. 등기부 등본

 

요즘은 잠잠하지만, 과거엔 등기부 등본을 위조한 사기가 종종 있었습니다. 이를 막기 위해선 계약하기 전은 물론이고 잔금을 건네기 직전까지 등기부 등본을 한 번씩 떼어 보는 것이 좋습니다. 중간에 권리관계가 어떻게 바뀌어 있는지 확인할 필요가 있거든요. 특히 계약하기 직전에는 공인중개사에게 요청하여 반드시 등기부 등본을 떼봐야 합니다. 만약, 중개사가 미리 등기부 등본을 발급받아 놓았다면. 등기부 등본의 발급 일자와 시간을 꼭 확인해야 하고요.

 

등기부 등본에서 확인해야 할 사항은 아래와 같습니다.

 

1) 집 주소 확인

 

내가 입주하고자 하는 집과 등기부등본상의 주소가 일치하는지 확인합니다.

 

2) 소유자 확인

 

당연한 것 같지만 가장 중요한 부분입니다. 지금 내 앞에 앉아 있는 사람이 집주인인지 확인해야 하며, 등기부등본상의 소유주가 맞는지 대조해야 합니다.

 

집 소유주는 등기부 등본 갑구에 나와 있습니다. 소유주가 많이 바뀌었다면 이전 소유주는 가로줄이 길게 쳐져 있고, 제일 마지막에 현재 소유주의 이름과 현재 거주지 주소, 주민등록번호가 있습니다. 앞에 있는 집주인의 신분증과 대조해서 내가 지금 진짜 주인과 계약하고 있는지 확인해야만 합니다.

 

만약 집주인이 아닌 대리인과 계약한다면, 대리인의 신분증, 등기부 등본에 기재된 소유자와의 관계, 위임장, 인감증명서를 꼭 확인하시는 것이 좋습니다. 집주인이 1명이 아니라 여러 명이면 모든 사람의 위임장이 필요합니다.

 

그리고 계약금이나 중도금, 잔금은 반드시 집주인 계좌로 송금해야 하고요. 집주인이 아닌 사람이 집주인이나 대리인인 척하면서 자기 계좌로 송금하는 행위는 전통적인 전세 이중계약 사기 방법입니다.

 

그런데 소유주가 무슨 무슨 신탁회사라고 되어 있는 경우도 있습니다. 이럴 때는 조심하셔야 합니다. 소유주가 신탁회사로 되어 있는 경우는 다음 편에서 다시 설명하겠습니다.

 

전세 계약서

3) 을구 확인

 

을구는 부동산에 대한 채권 관계를 표시합니다. 나중에 내 전세보증금을 돌려받을 수 있는지를 알 수 있기 때문에 주의해야 봐야 하는데요. 저당/근저당, 압류/가압류, 담보가등기, 가처분 등이 여기에 표시됩니다. 가처분을 제외한 저당/근저당, 압류, 가압류, 가등기가 있으면 전세 계약을 할 때 신중해야 합니다. 이들 날짜보다 나의 전입 일자가 느리면 살던 집이 경매에 넘어갔을 때 배당에서 후순위가 되기 때문입니다. 잘못하면 전세금을 한 푼도 건지지 못할 수도 있습니다.

 

만약 근저당이나 담보가등기만 있다면, 대출금액과 집 시세를 잘 계산하셔서 들어야만 합니다. 안전하게 생각한다면 대출금액과 내 보증금을 합한 금액이 집 시세의 60%를 넘으면 안 된다고 합니다. 아마 경매에 넘어갔을 때 후순위인 나의 보증금까지 안전하게 찾을 수 있는 범위가 60%이지 않나 생각합니다. 가능하면, 계약할 때 집주인에게 을구에 있는 저당/근저당, 압류, 가압류, 가등기를 말소 시켜 달라고 요구하는 것이 좋습니다.

 

가처분 또한 조심해야 하는데요. 소유자와 어떤 분쟁이 일어나서 집을 마음대로 처분하지 못하게 법원에 요청한 것이 가처분입니다. 소유권으로 인해 분쟁이 일어났는데, 향후 가처분권자가 집주인에게 승소하면 내 전세금은 공중에 붕 떠버리게 됩니다.

 

이와 비슷한 것이 소유권이전청구권 가등기입니다. 이것은 을구가 아닌 갑구에 표시되는데요. 역시 가등기를 본등기로 전환하면 세입자는 전세금을 찾지 못할 수도 있습니다. 그래서 잘 모르시는 분은 을구에 ‘가처분’, 갑구에 ‘소유권이전청구권 가등기’가 있다면 그냥 계약하지 마시길 추천드립니다. 그러나 그럼에도 불구하고 굳이 그런 집에 살고 싶다면 임대차계약에 대해 가처분권자나 가등기권자의 동의를 얻어야만 합니다. 근데 이런 집은 그냥 포기하시길...

 

※ 소유자가 신탁회사로 되어 있다면 대출금 규모를 확인하기 위해선 등기소에 직접 가셔서 신탁원부를 떼 봐야 합니다.

 

 

2. 전세 계약서 작성

 

1) 계약금, 중도금, 잔금 지급과 방법

 

계약금, 중도금, 잔금 지급일은 조금 여유 있게 잡는 게 좋습니다. 혹시 자금 상황에 무슨 일이 생길지 모르니까요. 그리고 될 수 있으면 이체를 통해 지급하는 게 좋고요. 위에서 말했듯이 반드시 등기부상 집 소유주 계좌로 이체해야 합니다.

 

이체할 상황이 안돼서 현금으로 지급한다면 영수증 받는 것을 잊지 마세요.

 

2) 특약 사항

 

특약사항은 계약서 문구에 없는 내용을 집주인과 합의하에 넣으면 됩니다. 전세자금 대출에 협조한다든지, 안 하면 계약이 어떻게 되고 보증금은 어떻게 된다든지, 하자 수리는 언제까지 해 준다든지 혹은 현재 집 상태가 이러이러한데 이건 세입자 책임이 아니라는 것 등이 대표적입니다. 특약사항도 법적 효력을 가지기 때문에 나중에 혹시 모를 분쟁에 대비하기 위해서라도 필요한 건 적어 넣는 것이 좋습니다.

 

다음 편에 계속(https://ecodang.tistory.com/441)

 

 

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