집주인이 법인이면 전세계약을 해도 될까?

전세를 들어가려면 집주인과 계약을 합니다. 그럴 때 보통은 개인이 집을 소유하고 있는 경우가 많아 개인과 계약을 맺는데요. 그런데 가끔은 소유주가 개인이 아니라 법인 명의로 되어 있는 집도 있습니다. 법인인 회사가 집을 소유하는 이유는 다양합니다. 아파트가 미분양 되는 바람에 자금 회수를 위해 전세를 놓을 때도 있고, 투자 목적으로 집을 사서 전세를 놓을 때도 있습니다. 그런데 이렇게 집주인이 법인이라면 은행에서 전세자금 대출을 거절하는 경우도 있는데요. 왜그런지 알아보겠습니다.

 

 

목차

1. 경매의 배당순서

2. 집주인이 개인인 경우

3. 집주인이 법인인 경우

 

 

1. 경매의 배당순서

 

은행이 법인 소유의 집에 대해 대출을 기피하는 이유를 알려면, 경매제도부터 먼저 살펴봐야 합니다.

 

집주인이 어떠한 이유로 빚진 돈을 갚지 못한다면, 내가 살고 있는 전세집이 경매에 넘어갑니다. 경매에 부쳐진 집이 낙찰되면 채권자들은 배당순서에 따라 배당을 받아 채권을 회수하게 되는데요. 이 때 배당을 하는 기준은 등기부에 집을 저당잡은 순서입니다.

 

세입자는 이 순서를 전입일자로 판단합니다. 전입일자가 근저당, 압류, 가압류 일자보다 빠르면 대항력을 가진 임차인이 되며, 배당순서 또한 제일 빠릅니다. 대항력을 가진 임차인은 혹시 배당으로 전세금을 전부 받지 못하더라도 나머지 금액을 낙찰자에게 달라고 할 권리가 있습니다. 법적으로 전세금을 떼일 염려가 전혀 없는 셈이죠.

 

그런데 이것은 개인에 한해서입니다. 집주인이 법인이라면 대항력을 갖춘 임차인이라 할지라도 전세금을 전액 회수하지 못할 수도 있다는 말입니다. 바로 최우선변제로 돈을 받아가는 사람들 때문입니다.

 

채권자에게 배당을 하는 것을 '우선변제'라고 하는데, 우선변제보다 먼저 돈을 받아가는 최우선변제가 있습니다.

 

낙찰이 되면, 등기부등본에 기록된 채권자에게 낙찰금액을 배분하기에 앞서

 

① 경매를 진행하는데 드는 각종 경매비용을 먼저 지급합니다.

② 그러고 나서, 소액임차인의 보증금과 근로자의 3개월 임금 및 3년치 퇴직금을 지급하고,

③ 밀린 세금이 있다면 세금을 추징하여 받아갑니다.

 

그리고 나서 남은 돈으로 임차인이나 채권자에게 낙찰금을 배분하게 되는 것이죠.

 

2. 집주인이 개인인 경우

 

위에서 기술한 금액을 먼저 배당한 후 채권자에게 배당을 시작합니다.

 

앞서 말한대로 집주인이 개인이고 내가 대항력을 가지고 있는 경우를 생각해보도록 하겠습니다. 이것 저것 제하고 배당을 받으니 전세금을 다 못받을 수도 있습니다. 그러면 대항력을 가진 세입자는 경매 낙찰자에게 나머지 금액을 달라고 할 권리가 있습니다. 그래서 낙찰자는 그 금액까지 감안해서 경매에 임해야 합니다. 안주면 줄 때까지 집에서 안나가면 됩니다. 부득이하게 다른 곳에 이사 가야 한다면 임차권등기를 해놓고 가면 되고요. 그래도 안준다면 경매로 낙찰된 집을 다시 경매에 넘기면 됩니다. 그러면 법적으로 10원 한 푼까지 받을 수 있습니다.

 

그런데 만약 전입일자가 근저당일자보다 늦어 대항력이 없다면 어떻게 될까요? 세입자는 집주인의 나머지 재산에 가압류를 걸어 받아낼 수는 있습니다(힘들겠지만요). 어떤 경우든 개인은 무한책임을 지기 때문에 이론적으로는 전세자금을 전부 받아낼 수는 있습니다. 그러나 법인은 조금 다릅니다.

 

 

3. 집주인이 법인인 경우

 

법인인 회사가 사업을 하다 망한다면, 역시 법인이 소유한 재산이 경매로 넘어가서 위의 순서와 같이 배당을 하게 됩니다.

 

그런데 법인은 근로자가 있습니다. 내야 될 세금도 있고요. 근로자의 월급과 퇴직금 그리고 세금으로 최우선변제를 하고 나면 아마 전세금을 전부 회수하지 못할 수도 있습니다. 그러면 달리 받을 방법이 마땅치 않습니다. 개인과 달리 법인은 무한책임을 지지 않으니까요(그러나 법인 대표이사의 지분이 절반이 넘으면 개인회사로 인정하여 무한책임을 지우기도 합니다. 자세한 내용은 열린세상님 블로그를 참고하세요).

 

그래서 집주인이 법인으로 되어 있다면 조심하셔야 합니다. 나의 전입일자가 근저당일자보다 빠르더라도 만약의 사태가 발생하면 돈을 떼일 수도 있기 때문입니다. 그래서 집주인이 법인으로 되어 있으면 은행에서 전세자금을 대출받는 것도 어렵습니다. 소액임차인의 보증금은 소위 '방빼기'라고 해서 일정금액을 감하고 대출해주긴 하지만, 근로자가 몇 명인지 세금을 얼마나 안내고 밀려있는지는 알 방법이 없잖아요. 그래서 은행들도 전세자금을 떼일까봐 대출을 안해주는 것입니다. 이런 집들이 싸게 나오긴 하는데, 그래도 조심 또 조심하셔야 합니다.

 

 

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