미분양 아파트에 대하여

우리는 가끔 미분양이 늘어나고 있다는 뉴스를 접하곤 합니다. 얼마 전에도 지방의 미분양 아파트가 급증하여 걱정이라는 뉴스가 나왔습니다. 미분양이 생기면 아파트 건설 자금이 묶여 경제에 악영향을 끼치지만, 반대로 실수요자 입장에선 내 집을 싸게 살 기회가 되기도 합니다. 미분양 아파트의 장점과 주의할 점을 알아보도록 하겠습니다.

 

 

목차

1. 미분양의 원인

2. 미분양 아파트의 좋은 점과 주의할 점

3. 미분양 현황 자료 파악

 

 

1. 미분양의 원인

 

미분양 아파트란 건설업체가 아파트를 다 지었지만, 입주자를 모두 모집하지 못한 경우를 말합니다. 미분양이 늘어나면 공급 과잉이란 말이고 그러면 당연히 근처의 아파트 가격에도 영향을 미칠 수밖에 없습니다.

 

미분양이 되는 원인은 다양합니다. 주변의 다른 아파트에 비해 분양가가 지나치게 비싸면 미분양이 되기도 하고, 비슷한 시기에 분양되는 인기 아파트의 브랜드 네임에 밀려 미분양이 되기도 합니다. 혹은 교통이나 학교, 마트 등 생활 편의시설이 미흡하여 미분양이 되기도 하며, 경기침체나 정부 정책에 의해 일시적으로 분양이 되지 않는 경우도 있습니다.

 

어떤 경우든 미분양이 되면 건설업자 입장에선 골치 아파집니다. 그럼에도 불구하고 아파트에는 할인판매가 없습니다. 파장 무렵에는 신선 제품의 경우 재고로 인한 상품 가치 하락을 우려해 뜨리미 즉, 할인판매를 합니다. 싸게 팔아서 원가라도 건지는 것이 이익이니까요. 그런데 아파트는 왜 이런 세일을 하지 않는 것일까요?

 

바로 재산 가치의 하락을 걱정하는 기존 입주자들 때문입니다. 난 1억 원을 주고 집을 샀는데 입주한 지 몇 달 되지도 않아 30% 세일을 해서 7천만 원에 집이 팔린다면 가만히 앉아서 3천만 원을 손해 본 셈입니다. 이것을 좋아할 사람은 아무도 없죠. 시행사 사무실에 가서 농성을 벌일지도 모릅니다. 이 점 때문에 시행사는 함부로 할인판매를 할 수 없습니다. 그래서 임시방편으로 전세를 놓아 자금을 회전하기도 합니다.

 

이처럼 전세집을 구할 때 집주인이 건설회사로 되어 있으면 미분양 때문일 가능성이 높습니다. 그런데 집주인이 건설회사나 법인으로 되어 있으면 조심하셔야 합니다. 건설회사가 건물을 지을 때 빌린 은행의 저당권이 세입자의 확정일자보다 빠르면, 최악의 경우 전세금을 돌려 받지 못할 수도 있기 때문입니다. 개인과 달리 법인은 부도가 나면 무한책임을 지지 않거든요(그러나 법인을 소유한 대표이사의 지분이 50%가 넘으면 사실상 개인회사로 간주하여 무한책임을 지게 합니다. 자세한 내용은 열린세상님 블로그를 참고하세요).

 

 

2. 미분양 아파트의 좋은 점과 주의할 점

 

미분양 아파트는 팔아야 하는 아파트이므로, 시행사는 무료 섀시나 중도금 무이자 등 각종 혜택을 내걸어 고객을 유혹합니다. 또한 선착순 판매입니다. 그래서 청약통장이 필요 없습니다. 향후 다른 곳에 청약통장을 사용할 계획이 있는 사람들에게 안성맞춤입니다. 선착순 판매이므로 당연히 내가 살고자 하는 동과 호수를 선택할 수 있습니다. 아이를 키워서 1층을 선호하는 사람은 1층으로, 뷰(view)를 중시하여 꼭대기 층이 좋은 사람은 꼭대기 층으로 갈 수 있습니다.

 

그러나 마냥 좋은 점만 있는 것은 아닙니다. 미분양 아파트는 다 이유가 있어서 미분양 된 것입니다. 그 이유를 잘 찾아야 합니다. 앞에서 말한 4가지 원인 중에서 일시적 미분양이나 인기 아파트에 밀려 미분양이 된 경우 잘 찾으면 싼 가격에 좋은 아파트를 살 수 있습니다. 단, 국민은행 박합수 부동산 수석 전문위원에 따르면, 500 ~1,000세대 이상의 아파트는 시장이 회복되면 여기에 해당될 수 있지만 한두 동짜리 아파트의 경우에는 회복이 사실 쉽지 않기 때문에 주의할 필요가 있다고 합니다. 위치, 편의시설, 경기침체 등 미분양의 원인을 파악하고 그것이 해결될 수 있는지 판단하는 것이 중요하다 할 수 있습니다.

 

 

 

3. 미분양 현황 자료 파악

 

내가 이사갈 곳이 부산이면 서울의 미분양은 나와는 전혀 상관없는 일이 됩니다. 미분양은 내가 사는 혹은 살아야 하는 곳이 중요하기 때문이죠. 시군구별 미분양 현황은 아래의 두 곳 중 아무 곳에서나 가서 조회하면 됩니다.

 

국토교통부 홈페이지 > 국토교통통계누리 > 주택 > 승인통계 > 미분양 주택 현황보고 > 시군구별 미분양 현황

 

주택도시보증공사 > HOUSTA 주택정보포털 > 공급 > 시군구별미분양주택현황

 

(국민은행 박합수 부동산 수석 전문위원은 미분양과 시군구별 세부적인 입주 물량 이 두 가지 데이터만 합치면 그 지역 시장의 80% 정도는 전망할 수 있다고 합니다.)

 

 

 

 

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