[금리와 자산] - 금리와 자산가격 간의 관계 (11편)

금리와 자산가격(주식, 채권, 부동산)이 반비례 관계에 있다는 것은 앞에서 살펴보았습니다. 다시 말해 주식이나 부동산에 투자하는 시점이 고민이라면 이론적으로는 금리가 꼭지일 때 투자하면 된다는 의미입니다. 금리가 꼭지일 때 자산가격이 바닥이 되기 때문입니다. 자산가격은 시간을 두고 일정한 패턴으로 변화하고 있습니다. 가격상승 -> 거품 발생 -> 거품 붕괴 -> 휴지기 -> 가격상승의 패턴이 나타나는 것입니다. 이러한 현상을 잘 파악하면 거품 붕괴의 피해자가 아닌 수혜자가 될 수 있을 것입니다.

 

 

 

목차

1. 자산가격의 형성과 변화요인

2. 자산가격의 상승

3. 거품 발생

4. 거품 붕괴

 

 

1. 자산가격의 형성과 변화요인

 

자산가격은 해당 자산의 내재된 가치인 본질 가치(fundamental)를 반영하는 선에서 결정됩니다. 예를 들어 1년 후 100만 원의 원금에 10만 원의 이자를 받을 수 있는 예금통장이 있다면 이 예금통장의 본질 가치는 100만 원입니다.

 

본질 가치에는 두 가지 중요한 사실이 있습니다. 첫째, 해당 자산이 더 큰 이익을 가져다주면 자산가격이 오른다는 점입니다. 100만 원의 예금통장이 1년 후에 200만 원의 이익을 가져다주면 당연히 110만 원을 받을 수 있는 통장보다는 비싸게 거래되겠죠. 둘째, 금리가 낮아질수록 자산가격이 높아진다는 점입니다. 금리가 10%에서 5%로 낮아졌다고 생각해 봅시다. 이자 10%인 통장이 1년 후 만기가 되어 계약대로 110만 원을 받는다면, 이 예금통장의 가격은 100만 원이 아니라 105만이라는 계산이 나옵니다. 금리가 하락하자 자산가격이 상승한 것입니다.

 

 

2. 자산가격의 상승

 

본질 가치보다 높은 가격으로 거래가 거듭되어 가격이 지속해서 상승하는 현상으로 ‘캐피털 게인’이라고도 부릅니다. 몇 년째 주식배당을 하지 않아 배당수익이 없는 주식의 가격이 지속해서 오르는 현상이 대표적입니다.

 

3. 거품 발생

 

누군가는 사줄 것이라는 근거 없는 믿음으로 대출을 받아 자산을 계속 사는 시기입니다. 시장에서 ‘주택담보대출’이나 ‘주식담보대출’ 등의 용어가 나돌면 자산매입을 중단해야 합니다. 쉬는 것도 투자의 기술입니다. (우리 집 문 앞에도 얼마 전까지 ‘XX 아파트 XX 평 00억 원까지 대출 가능. OO 은행.’ 이런 문구가 담긴 광고지가 허구헌날 붙어 있던 적이 있었습니다)

 

4. 거품 붕괴

 

자산가격이 오르면서 인플레이션이 심각해지고 물가를 안정시키기 위해 정부는 금리를 인상하게 됩니다. 그러면 대출받아 자산에 투자한 이들의 대출상환압박이 심해지고, 자산가들도 불안 심리로 더 이상 투자를 하지 않습니다. 버티다가 급매로 매물이 하나둘씩 나오기 시작하면 근거 없는 장밋빛 희망을 꿈꾸던 이들은 공황에 빠지게 됩니다. 거품은 반드시 꺼지게 되어 있고 실제로 그렇게 됩니다. 폭락의 시기가 지나고 가격상승기가 다시 올 때까지 투자는 잠시 중단해야 합니다. 거품이란 다음 기회를 잡기 위한 동면의 시기이니깐요.

 

출처 : 김 의경, “금리만 알아도 경제가 보인다” (위너스북, 2009년) 238p~247p

 

 

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