[금리와 자산] - 금리와 주식 / 부동산과의 관계 (10편)

금리와 자산은 기본적으로 반비례 관계에 놓여 있습니다. 따라서 금리와 채권, 금리와 주식, 금리와 부동산은 모두 반비례 관계입니다. 즉, 금리가 오르면 이들 자산 가격은 내려가고, 금리가 내리면 올라가는데요. 이번엔 금리와 자산 두 번째 시간으로 금리와 주식, 금리와 부동산의 관계에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

목차

1. 금리와 주식의 관계

2. 금리와 부동산과의 관계

 

 

1. 금리와 주식의 관계

 

주식에 투자해서 얻는 연평균 수익률이 5%라고 가정합시다. 이때 저축예금 금리가 3%대이면 사람들은 별다른 변화를 보이지 않습니다. 그러다가 예금금리가 4%로 오르면 동요하는 사람들이 생겨나기 시작합니다.

 

‘힘들게 시간과 돈을 투자해서 마음 졸여가며 얻은 이익이 5%인데, 저금해놓고 맘 편히 내 할 일 하면서 4% 수익을 얻을 수 있으면 차라리 난 저금할래. 가늘게 먹고 가늘게 갈 거야’

 

이렇게 생각하는 사람이 점차 많아져서 주식시장에서 돈을 빼가기 시작하는 것입니다. 그 결과 금리가 상승함에 따라 주식시장의 돈이 은행으로 달려가게 되고 주가는 하락하게 됩니다.

 

하지만 이론대로 꼭 금리와 주식이 반비례 관계에 있는 것만은 아닙니다. 금리가 상승기로 돌입하는 시기가 경기회복과 겹치게 되면 주가가 하락하는 것이 아니라 금리와 동반 상승하는 경우도 있습니다. 1990년대 중반 미국에서 이런 현상이 일어났습니다. 비록 금리상승으로 기업의 실적은 줄었지만, 회복되는 경기로 인해 많아진 유동성이 주식시장으로 공급되어 주가를 끌어올리는 것입니다. 이와 반대되는 경우도 1990년대 일본에서 있었습니다. 거품이 터진 후 계속되는 경기불황으로 일본 정부는 금리를 계속 내렸지만, 주가는 상승하기는커녕 하락하기만 했던 것입니다. 지속적인 경기 불황 때문에 노후의 생활 안정에 위협을 느낀 일본 국민들이 주식시장에 자금을 가져가지 않고 은행에만 계속 저축을 해서 생긴 현상이었습니다.

 

 

2. 금리와 부동산과의 관계

 

아파트를 살 때 자기가 가진 돈으로만 사는 사람은 몇 안 될 것입니다. 대부분은 대출을 통해 아파트를 사게 됩니다. 그래서 부동산은 금리와 뗄래야 뗄 수 없는 관계를 맺고 있다고 할 수 있습니다. 부동산 역시 금리와 반비례 관계를 가지고 있습니다. 금리가 오르면 대출이자에 부담을 느껴 대출이 줄어들게 되고 그러면 부동산을 찾는 수요가 줄어들어 부동산 가격은 내려갑니다. 반대로 금리가 내리면 낮은 이자에 대출을 가득 받아 부동산을 사려는 사람들로 넘쳐나게 되죠. 그러면 부동산 가격은 올라가고요.

 

 

그런데 부동산의 가격에 영향을 미치는 것이 금리만 있는 것은 아닙니다. 일본 같은 경우 제로금리다시피 해도 버블 이후 아직까지 부동산 경기는 살아날 기미가 보이지 않는 것이 좋은 사례입니다. 금리가 올랐다고 하더라도 부동산의 매매나 임대로 인해 얻을 수 있는 이익이 더 크다고 생각되면 부동산을 사려는 수요가 몰리고, 그러면 부동산 가격은 금리 인상에도 불구하고 오르게 됩니다. 수요와 공급의 법칙이 적용되는 셈이죠. 사려는 사람이 많은데 가격이 내리는 경우는 자본주의 경제 질서 아래에서는 없습니다.

 

두 번째는 정부 정책입니다. 부동산은 다른 어느 분야보다도 정부의 정책에 영향을 많이 받는 분야입니다. 지금처럼 대출을 꽉 조이고 투자 과열지구를 지정하여 집중적으로 관리하면 금리와는 별도로 부동산 투자는 위축되기 마련입니다.

 

부동산 가격의 향방을 가늠하기 위해선 금리뿐만 아니라 수급적인 요인과 정부 정책을 잘 살펴야 합니다.

 

 

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