리츠 투자, 이것만 알고 투자하세요!

부동산은 장기적으로 언제나 우상향 곡선을 그리는 대표적인 투자상품입니다. 특히 인구에 비해 국토면적이 좁은 우리나라에서는 더욱더 그러합니다. 그러나 편하게 접근하기에는 문턱이 높은 것 또한 사실입니다. 최소한 몇천만 원 이상을 수중에 쥐고 있어야 투자가 가능하니까요. 그러나 몇만 원 가지고도 부동산에 투자하는 방법이 있다는데요. ‘리츠’가 바로 그것입니다.

 

 

목차

1. 리츠 투자란?

2. 리츠 투자의 장단점

    장점
    단점

 

 

1. 리츠 투자란?

 

리츠(REITs)는 Real Estate Investment Trusts의 앞글자를 딴 글자로서 직역하면 ‘부동산 투자 신탁’ 정도 됩니다. 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 증권 등에 투자해서 운영한 뒤, 그 수익을 배당 형식으로 투자자에게 돌려주는 투자방식을 말합니다.

 

리츠는 부동산 펀드와 구별해야 합니다.

 

개인을 대상으로 한 부동산 펀드는 하나의 부동산에 투자하여 수익증권을 받아 가는 형태입니다. 투자 기간은 대개 3~5년으로 중간에 환매가 불가능하고 기간이 끝나면 펀드는 해체됩니다.

 

반면 리츠는 부동산이 아닌 부동산투자회사에 투자하는 것입니다. 리츠의 투자대상이 되는 회사는 총자산의 70% 이상을 부동산에 투자해야 하고, 배당 가능한 이익의 90% 이상을 투자자인 주주들에게 의무적으로 배당해야 합니다. 이런 회사에 투자하는 것이 바로 리츠인데요. 주식시장에 상장된 리츠 회사의 주식을 사면 리츠에 투자한 것이 됩니다.

 

물론 리츠 회사가 전부 상장회사만 있는 것은 아닙니다. 비상장회사도 있습니다. 따라서 주식처럼 공모도 있고 자기들만의 리그인 사모도 존재합니다.

 

상장된 리츠 회사는 케이탑리츠, 모두투어리츠, 이리츠코크렙, 신한알파리츠, 롯데리츠, NH프라임리츠 등이 있습니다. 더 자세한 사항은 국토교통부의 리츠정보시스템(http://reits.molit.go.kr/)을 참조하시면 됩니다.

 

 

2. 리츠 투자의 장단점

 

장점

1) 소액으로 부동산 투자 가능

 

2020년 4월 현재 신한알파리츠의 1주당 가격은 6,630원, NH프라임리츠는 4,700원, 롯데리츠는4,910원입니다. 1만 원 미만의 가격으로 큰 건물의 지분이 생기는 셈입니다.

 

2) 높은 유동성

 

부동산의 대표적 단점 중 하나가 돈이 필요할 때 빠르게 현금화하기 힘들다는 것입니다. 부동산 펀드 또한 펀드를 청산할 때까지 기다려야 하고요. 이에 반해 리츠는 가지고 있는 주식을 팔면 되므로 빠른 현금화가 가능합니다.

 

3) 전문가의 존재

 

부동산 임대사업을 몰라도 부동산 투자가 가능합니다. 바로 자산운용 전문인력이 리츠 회사에 있기 때문입니다..

 

4) 높은 배당 수익률

 

일반 주식에 비해 높은 배당률로 배당하는 대표적인 배당주입니다.

 

 

단점

1) 기대보다 다소 낮은 수익률

 

리츠의 기대수익률은 고위험을 감수하는 투자보다는 낮고 예금이나 채권보다는 높은 수준입니다. 2018년 리츠의 수익률이 약 8.5%라고 집계되었습니다. 배당수익률이 2% 후반에서 5%대이고, 거기에 주식매매로 얻을 수 있는 자본수익을 합한 수치입니다.

 

2) 공실의 위험성

 

공실이 발생하면 그만큼 손해가 납니다. 그러면 배당되는 금액도 적어지고요. 공실이 많이 발생하는 경우가 생기면, 운영비를 제하고 나면 남는 게 없을 수도 있습니다. 그래서 리츠는 부동산경기에 민감할 수밖에 없습니다.

 

 

일반적으로 경기가 안 좋아지면 금리를 내립니다. 그러면 낮아진 금리로 사람들은 대출을 일으켜 부동산도 사고 주식에도 투자합니다. 그래서 저금리는 리츠를 투자하기엔 좋은 환경이긴 합니다. 하지만, 역설적으로 저금리의 이유가 불경기 때문이라고 한다면, 가지고 있는 리츠의 주식가격이 하락하여 배당금도 하락하여 재산 가치가 내려가고 있다는 말이기도 합니다.

 

3) 기초자산의 하락

 

공실뿐만이 아니라 부동산 가격이 하락하는 문제가 생길 수도 있습니다. 이것이 심각해지면 자산을 계속 갉아먹다가 상장 폐지가 될 수도 있고요. 이 점에서 보면 리츠는 간접투자이긴 하지만 직접투자와 동일한 위험을 가지고 있다는 것을 생각하셔야 합니다. 반대로 기초자산가치가 상승하면 그만큼 내가 가지고 있는 주식의 가격도 올라가겠죠.

 

 

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